Ce dispositif est uniquement fiscal mais c’est mieux que rien.
Le « dispositif Jeanbrun » visant à la relance du logement n’est pas un statut juridique autonome, comparable, par exemple, au statut de loueur en meublé (LMP/LMNP) ;
Ce n’est pas un nouveau régime d’imposition à part entière.
Le dispositif ajoute simplement une brique fiscale d’amortissement à l’intérieur du régime foncier, pour certains biens et sous strictes conditions.
Le cœur du mécanisme : amortir le bâti en location nue
Le dispositif vise exclusivement la location nue. Sont donc concernées les locations d’habitation classiques, non meublées. Les locations meublées restent, elles, dans les régimes habituels (LMNP/LMP), avec leur propre logique d’amortissement.
Le dispositif permet, pour les biens éligibles :
– d’amortir fiscalement 80 % du prix d’achat du bien,
– augmenté des travaux éligibles dans l’ancien à hauteur de 30 % (dans le cadre d’une réhabilitation lourde répondant aux critères fixés par la loi et les textes d’application).
L’amortissement est :
– linéaire (répartition régulière dans le temps),
– au taux de 3,5 % par an dans le cas général, pour les constructions de logements neufs
– pouvant monter jusqu’à 5,5 % par an pour les logements en location très sociale.
La déduction résultant de cet amortissement est plafonnée
– à 8 000 € par an dans le cas standard ;
– jusqu’à 12 000 € par an en cas de location très sociale.
Cette déduction vient s’ajouter aux charges habituelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété…), mais reste enfermée dans ce plafond spécifique.
Lorsque l’ensemble des déductions conduit à un revenu foncier négatif, le surplus pourra s’imputer en déduction du revenu imposable dans la limite de 10.700 € annuellement.
Dans tous les cas, il s’agit d’un avantage fiscal par réduction de la base imposable, et non d’une réduction d’impôt directe
L’option pour ce régime d’amortissement est définitive, il est donc indispensable d’anticiper la stratégie patrimoniale (durée de détention, projet de revente, évolution de vos revenus, etc.) avant de faire le choix.
Des conditions d’accès très strictes
Ce « statut du bailleur privé » n’est pas un dispositif grand public ouvert à tous les biens. Il s’adresse à un segment précis du marché.
Le dispositif est réservé :
– principalement aux logements neufs ;
– ou aux logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde, ce qui implique d’avoir réalisé des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et que ces travaux répondent à des critères techniques précis (notion de « réhabilitation lourde » au sens du Code général des impôts). Les travaux devront notamment consiste à atteindre une performance énergétique A ou B. Cela sera très rare à obtenir.
Concrètement, le petit appartement ancien acheté avec quelques travaux de rafraîchissement ne sera pas concerné, alors que c’est la plus grande demande de produits locatifs. On vise des opérations structurantes : rénovation lourde, remise à niveau énergétique, etc.
Autre point fondamental :
– le dispositif ne s’applique qu’aux futurs investissements réalisés dans la fenêtre prévue par la loi de finances 2026 ;
– il n’a aucun effet rétroactif sur les biens déjà détenus ou déjà loués avant l’entrée en vigueur.
Pour bénéficier de l’amortissement, le bailleur doit respecter des engagements de location d’une durée minimale de location de 9 ans et le logement doit être loué en résidence principale du locataire (logique locative classique « longue durée »).
La sortie anticipée (vente, reprise, changement d’usage…) peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal, sous réserve des cas de force majeure ou exceptions prévues par les textes. Ce dispositif est en concurrence avec le LMNP/LMP, dont les prix sont plus élevés à l’achat, avec des loyers élevés et non imposés sur les amortissements en cas de revente avant 30 ans. C’est vraiment dommage qu’en pleine crise du logement la législation ne donne pas autant d’avantages à la location nue qu’à la location meublée.
Alors que certains investisseurs éligibles à l’IFI, pourraient investir pour pallier au manque abyssal de logements locatifs, ce dispositif ne prévoit pas l’exonération de l’IFI , c’est vraiment dommage.
Quel intérêt concret pour un investisseur ?
Sans entrer dans des calculs trop complexes, on peut dégager plusieurs bénéfices potentiels pour un investisseur qui remplit toutes les conditions.
Ce dispositif est, par nature, plus intéressant pour :
– les bailleurs ayant des revenus fonciers positifs significatifs ;
– les foyers dans des tranches marginales d’imposition élevées (30 % et plus).
L’amortissement permet de réduire la base imposable des loyers et donc de baisser l’impôt sur ces loyers, voire, selon le cas, de neutraliser une partie du revenu foncier sur plusieurs années (dans la limite du plafond de 8 000 / 12 000 € par an).
Jusqu’à présent, l’un des grands attraits de la location meublée (LMNP) tenait à la possibilité d’amortir le bien et de générer peu ou pas d’impôt sur les loyers pendant de longues années.
Avec ce dispositif on retrouve un mécanisme d’amortissement en location nue, sans avoir à passer en meublé, avec ce que cela implique en termes de rotation, de gestion, de mobilier, de fiscalité BIC, c’est le même mécanisme qu’en loi Périssol (1996), avec beaucoup moins d’efficacité. Le dispositif Périssol permettait d’amortir 80 % du prix d’acquisition du bien sur une durée de 24 ans : 10 % chaque année pendant 4 ans, puis 2 % pendant 20 ans.
C’est un gain encadré et limité pour les très gros patrimoines locatifs par le plafond de 8.000 € (12.000 € en très social). Le dispositif devient surtout pertinent pour des biens dont le prix et les loyers permettent d’utiliser raisonnablement ce plafond,
Les limites et risques du dispositif
Comme souvent en matière fiscale, la médaille a son revers, avec des conditions d’accessibilité resserrées. Beaucoup de projets “classiques” n’entreront tout simplement pas dans les cases :
– neuf ou ancien lourdement réhabilité,
– engagement de 9 ans,
– loyers et ressources plafonnés,
– locataire extérieur au cercle familial,
Ce n’est pas un outil pour l’investisseur qui veut conserver une liberté totale sur le niveau de loyer, envisage une revente rapide, cible un quartier très tendu avec loyers de marché élevés, loue à ses enfants ou à ses parents dans une logique patrimoniale familiale.
Avec ses contraintes, la technicité du mécanisme, les nombreuses conditions (plafonds, travaux lourds, durée, type de bien), l’irrévocabilité de l’option, et un contexte de marché encore tendu (taux, réglementation, prix d’achat), ce dispositif ne suffira probablement pas, à lui seul, à renverser la tendance*d’un marché locatif privé qui se contracte depuis plusieurs années.
Ce sera sans doute un outil intéressant pour une minorité d’investisseurs bien informés, accompagnés, capables de monter des opérations neuves ou de réhabilitation. Mais pas un vrai choc d’attractivité pour le propriétaire-bailleur moyen, déjà échaudé par la complexité et l’instabilité réglementaire.
Contexte global de la crise du logement
Les investisseurs restent confrontés à des taux d’intérêt en forte hausse depuis 2022, l’inflation des coûts de travaux et des normes (DPE, rénovation énergétique, etc.) et des risques réglementaires permanents (évolution des règles sur les passoires thermiques, encadrement des loyers, permise de louer, fiscalité locale…).
Autrement dit : le dispositif vient corriger à la marge un environnement globalement dégradé pour l’investissement locatif, mais ne le transforme pas magiquement en Eldorado.
Comme toujours en matière fiscale et patrimoniale : avant de se lancer, il est prudent de faire chiffrer précisément un ou deux scénarios (avec un conseiller en gestion de patrimoine, administrateur de biens, avocat fiscaliste ou un expert-comptable), en intégrant votre situation globale, votre horizon de détention et votre appétence au risque réglementaire.
Alors, ce dispositif va-t-il vraiment redonner envie d’investir dans l’immobilier ?
Ce dispositif a le mérite d’avoir pu être voté in extremis, avec l’appui des députés Lionel Causse, Mickaël Cosson et la pugnacité du Ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. C’est un signe positif d’un début de prise en compte de la politique du logement comme une priorité nationale. Le Premier Ministre Sébastien Lecornu, en retrait lors des premiers débats parlementaires, a consigné le 23 janvier 2026 un engagement entre l’Etat et les acteurs nationaux du logement pour la construction de 50.000 nouveaux logements locatifs privés en 2026 et chaque année.
Vincent Jeanbrun affirme vouloir déployer un plan de relance pour le logement afin de sécuriser les propriétaires bailleurs contre les impayés de loyer, et poursuivre la simplification du droit de la construction et de l’urbanisme, faciliter la rénovation énergétique en copropriété et faciliter son financement.
L’institut Janus préconise depuis plusieurs années de créer un véritable choc pour la relance de l’immobilier locatif, aussi bien dans l’accession à la propriété que dans l’investissement dans le neuf ou l’ancien. En voici les lignes directrices :
- Restaurer le droit de propriété avec la liberté de louer et de fixer le loyer, et l’action contre l’occupation illégale et la simplification des procédures d’expulsion ;
- La réforme pour une fiscalité raisonnée entre les revenus fonciers, l’imposition du capital et le droit de succession ;
- La stabilisation de la règlementation pour retrouver une nécessaire prévisibilité des conditions de déroulement de l’investissement locatif.
En synthèse, le « dispositif JEANBRUN » est certes une évolution majeure depuis la suppression de la loi Pinel. Il va apporter un ballon d’oxygène pour les constructeurs et les promoteurs. Le regard est néanmoins très nuancé pour l’investissement dans l’ancien. Il faudra une vision politique plus large pour sortir de la crise du logement.
Michel Platero
Institut Janus
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