Les avantages d’amortir un investissement immobilier

L’ouvrage collectif publié par l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI) en mai 2025 remet en lumière la disposition fiscale de l’amortissement de l’investissement immobilier. C’est aussi l’une des mesures mises en avant par l’Institut Janus dans un précédent article «vers un statut du bailleur français », et qui préfigurait les propositions du Pacte Locatif Citoyen.

L’investissement immobilier constitue le pilier d’une stratégie patrimoniale à long terme. Cependant, l’intensité de la pression fiscale impacte évidemment la rentabilité d’un investissement, le rendant plus ou moins attractif.

Une mesure particulièrement intéressante consiste à mettre en œuvre la technique de l’imputation de l’amortissement fiscal sur ses revenus locatif. Dans cet article, l’Institut Janus détaille les bénéfices que cette mesure offrirait aux investisseurs immobiliers.

Les défis du logement : surmonter quatre ans de crise

Le secteur du logement fait face à des défis structurels et conjoncturels, et l’investissement locatif, notamment, est affecté par le poids de la fiscalité, des contraintes administratives et une surprotection des locataires. ​Pourtant, avec 10,8% du PIB hexagonal en 2022, l’industrie de l’immobilier et de la ville reste le premier secteur industriel de l’économie française, loin devant la santé, le luxe, la chimie, l’agroalimentaire ou l’automobile. (source :Panorama de l’immobilier et de la ville 2023 | EY – France)

La nécessité d’une action globale des pouvoirs publics visant à augmenter considérablement le stock de logements existants à louer et celui des livraisons de logements neufs sur le secteur libre (pour y habiter ou à des fins locatives) est largement reconnu, mais l’état dégradé des finances publiques limite leurs moyens d’action (les aides à la pierre ou à la personne sont en réalité toutes financées par l’impôt, qu’il s’agisse de redistribution ou réduction des prélèvements).

Pour combattre efficacement la crise du logement Il est donc crucial de rétablir la confiance des investisseurs bailleurs privés.

Parmi les leviers efficaces à actionner par les pouvoirs publics figure la technique de l’amortissement fiscal.

Qu’est-ce que l’amortissement fiscal ?

L’amortissement fiscal est une technique qui permet de répartir la dépréciation de la valeur d’un actif sur sa durée de détention en fonction de la réglementation applicable. Pour les investisseurs immobiliers, la dépréciation annuelle permet de déduire tout ou partie du coût d’acquisition de leurs biens sur leurs revenus imposables. Ainsi, la technique de l’amortissement fiscal permet de diminuer mécaniquement le revenu locatif imposable à hauteur de la valeur de l’amortissement autorisé.

La proposition d’amortissement de 80 %

L’ANACOFI propose d’amortir 80% de la valeur d’acquisition d’un investissement locatif immobilier dans l’opus collectif « Les facteurs clés présidant à la décision d’investir et de mettre en location son bien immobilier ». Toutes les organisations syndicales ou professionnelles sont unanimes pour promouvoir ce dispositif d’amortissement : le Conseil National de l’Habitat, la FNAIM, l’UNPI, et bien évidemment, l’Institut Janus.

Il s’agit de construire un nouveau cadre fiscal qui a pour objectif d’encourager les investissements immobiliers dans le parc résidentiel, en tenant compte des risques qu’ils comportent et de la rentabilité attendue en regard. Il vise à redonner la confiance aux investisseurs en leur offrant des incitations fiscales et des conditions de détention stabilisées sur la durée de leur investissement. Ce nouveau statut fiscal leur permettrait d’escompter une rentabilité plus attractive

Les principales mesures du dispositif sont les suivantes :

•  Un amortissement fiscal de 80 % du prix de revient sur 20 ans (4 %/an), dans le neuf et l’existant, incluant les travaux de modernisation dans le prix de revient,
• Une exonération totale de l’impôt sur les revenus locatifs après 17 ans de détention.
• Une exonération totale des prélèvements sociaux après 25 ans de détention.

La possibilité de coupler l’amortissement avec des avantages fiscaux supplémentaires si le bailleur accepte de pratiquer des loyers modérés (sous conditions à préciser : plafonds de loyers, ressources des locataires, zonage…).

 Les avantages d’un amortissement de 80 %

Amortir 80 % de la valeur d’un bien permet aux investisseurs de réduire considérablement leur revenu imposable. Ils préservent ainsi une plus grande part de leurs revenus locatifs, et optimisent la rentabilité locative de leur investissement.

Avec une charge fiscale allégée, la rentabilité des investissements immobiliers augmente. Les investisseurs peuvent aussi utiliser ces économies d’impôts pour réinvestir dans d’autres projets ou améliorer leurs biens existants.

Cette mesure fiscale constitue une incitation puissante pour attirer de nouveaux investisseurs sur le marché immobilier. Savoir que la technique de l’amortissement leur permet de bénéficier d’une déduction importante sur leurs revenus locatifs imposables rend l’investissement immobilier beaucoup plus séduisant.

En maximisant leurs déductions fiscales, les investisseurs peuvent aussi mieux se prémunir des fluctuations du marché et maintenir leur niveau de liquidité même en cas de baisse temporaire des prix immobiliers.

La proposition fiscale d’amortir l’investissement immobilier à 80 % représente une opportunité précieuse pour les investisseurs immobiliers. C’est un outil particulièrement efficace pour relancer un marché de l’investissement locatif résidentiel en panne.

« L’amortissement immobilier est une mesure essentielle qui, nécessairement combinée avec d’autres initiatives de soutien, stimulera l’investissement et la stabilité économique. En permettant aux propriétaires de répartir le coût de leur investissement sur plusieurs années, l’amortissement offre une incitation fiscale encourageant l’achat et la rénovation de biens immobiliers. Cela contribue non seulement à la croissance du secteur immobilier, mais aussi à la revitalisation des collectivités locales » précise Michel Platero, président de l’Institut Janus.

Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier, il est finalement essentiel d’exploiter les avantages offerts par l’amortissement fiscal pour optimiser leur stratégie d’investissement.

Les pouvoirs publics et notamment la ministre du logement Valérie LETARD semblent déterminés à inscrire ce dispositif d’amortissement dans le cadre du Projet de Loi de Finances de 2026.

Espérons qu’il ne s’agira pas, une fois encore, d’une vaine promesse, tant la situation du logement devient critique dans notre pays.

André Perrissel

Institut Janus