Statut du bailleur privé  : définition et place de l’amortissement

L’expression « statut du bailleur privé » – à l’Institut Janus nous préférons l’idée d’un « Pacte Locatif Citoyen » – est régulièrement galvaudée et assimilée à la simple mesure fiscale de l’amortissement.  Dans l’expression « statut du bailleur privé », le mot « statut » ne renvoie pas à un texte unique et codifié, mais à l’ensemble cohérent de règles qui s’appliquent à une personne qui loue un bien immobilier à titre privé. Ce « statut » résulte de plusieurs blocs juridiques et techniques, qui ensemble déterminent les droits, obligations, charges et protections du bailleur.

Typiquement, ce statut comprend :

– Cadre civil et locatif : droit des baux (location nue, meublée, saisonnière, bail mobilité…), durée, congé, dépôt de garantie, encadrement des loyers, critères de décence, diagnostics, obligations de remise en état, etc. (notamment la loi du 6 juillet 1989 et textes subséquents).

– Cadre fiscal : régime d’imposition des loyers (revenus fonciers versus BIC), micro versus réel, déductibilité des charges et des intérêts, amortissements éventuels, TVA dans certains cas, régime des plus-values.

– Cadre social : cotisations ou prélèvements sociaux, affiliation éventuelle en cas d’activité exercée à titre professionnel.

– Cadre patrimonial et structurel : détention en direct ou via une structure (SARL à l’IS), avec des effets juridiques, fiscaux et comptables distincts.

Autrement dit, le « statut du bailleur privé » est une notion synthèse qui agrège ces règles, par opposition au « bailleur social » dont le statut est beaucoup plus formalisé.

L’amortissement fait‑il, à lui seul, un « statut » ?

Non, l’amortissement est un mécanisme fiscal. À lui seul, il ne « forme » pas un statut. En revanche : il fait partie intégrante du volet fiscal du statut du bailleur privé ; il peut être un élément structurant d’un sous statut fiscal identifié (par exemple, le « statut » de loueur en meublé non professionnel/professionnel – LMNP/LMP – où l’amortissement est souvent central, ou la détention via une société à l’IS).

Le « statut du bailleur privé » désigne l’ensemble des règles civiles, fiscales, sociales et patrimoniales applicables au bailleur, et non un texte unique. La législation fiscale relative à l’amortissement n’est pas, isolément, un « statut ». Elle constitue l’un des éléments du statut, particulièrement marquant dans certains régimes (LMNP/LMP au réel, sociétés à l’IS), mais elle ne suffit pas à définir le statut du bailleur privé à elle seule.

Les régimes et seuils fiscaux évoluent. Pour un choix concret location nue vs meublée, réel vs micro, détention en direct vs société), faites valider l’analyse par un professionnel (avocat/fiscaliste/gestionnaire de patrimoine) au regard de votre situation et de l’actualité des textes.

André Perrissel

Institut Janus