Projet de Loi sur la simplification de la vie économique : main-basse sur les baux commerciaux ?

Projet de Loi sur la simplification de la vie économique : vers un déséquilibre du marché immobilier commercial.

Le projet de réforme des baux commerciaux inclus dans le projet de loi de « simplification de la vie économique» soulève de nombreuses préoccupations chez les bailleurs et les administrateurs de biens. Si certaines dispositions sont destinées à simplifier le cadre économique et à sécuriser les locataires, elles engendreront des défis significatifs pour les propriétaires. Voici une analyse détaillée des principaux inconvénients qu’ils pourraient rencontrer.

Un marché qui s’est régulé sans intervention législative

Il convient de rappeler que le marché de l’immobilier commercial a déjà connu, ces dernières années, une forme d’ajustement naturel. Les loyers, souvent trop élevés avant la crise du Covid, ont baissé de manière significative pour s’adapter à la vacance locative. Face à l’explosion des liquidations judiciaires, les bailleurs ont dû réviser leurs exigences : moins de loyers, mais des critères de sélection plus stricts pour sécuriser la relation locative.

Ce rééquilibrage, bien qu’imparfait, a permis de concilier attractivité pour les exploitants et préservation de la rentabilité pour les bailleurs. C’est précisément ce fragile mécanisme de marché que la réforme vient remettre en cause.

Le plafonnement rétroactif des garanties locatives : une fausse bonne idée

L’une des mesures les plus controversées de ce projet de loi est le plafonnement des garanties locatives à trois mois de loyer avec une application rétroactive. Cela signifie que les bailleurs devront rembourser les montants excédentaires déjà perçus dans le cadre de contrats en cours, dans un délai de six mois.

Ce type de mesure pose plusieurs problèmes :

• Atteinte à la sécurité contractuelle : en revenant sur des accords librement consentis entre les parties, on fragilise la confiance dans les engagements.
• Déstabilisation financière des bailleurs : pour nombre d’entre eux — notamment les petits propriétaires — ces garanties représentent une forme de couverture face aux défaillances. Les supprimer ou les réduire soudainement, c’est leur retirer une bouée de sauvetage.
• Effet pervers sur l’offre : plus le risque augmente, plus la rentabilité exigée devra l’être aussi. La conséquence probable ? Une hausse des loyers à moyen terme.

La mensualisation des loyers : souplesse pour les uns, rigidité pour les autres

Passer d’un paiement trimestriel à une mensualisation des loyers peut sembler, en surface, un levier de trésorerie pour les commerçants. Mais du point de vue du bailleur :

• Cela diminue la visibilité financière, complique la gestion budgétaire, et augmente les risques de défaillances échelonnées.
• Cela impose un suivi administratif plus fréquent, ce qui est absorbable pour un grand groupe, mais beaucoup moins pour un propriétaire individuel.

Clauses d’indexation : l’enjeu d’une rentabilité prévisible

La réforme souhaite encadrer les clauses d’indexation pour éviter des hausses jugées asymétriques. Mais cette démarche, bien que compréhensible, revient à réduire un levier de protection contre l’érosion monétaire pour le bailleur.

Or, dans une économie marquée par l’inflation, l’impossibilité d’indexer correctement les loyers :

• Diminue la rentabilité nette,
• Décourage les investisseurs,
• Et met en péril les projets de rénovation ou de revalorisation du parc commercial.

Des mesures qui pénalisent les petits bailleurs plus que les grands

Contrairement à une idée répandue, le marché immobilier n’est pas dominé uniquement par des fonds ou des multinationales. Une large part des bailleurs sont des particuliers ou de petites sociétés patrimoniales.

Ces acteurs n’ont pas les moyens juridiques, comptables ou techniques pour absorber une réforme brutale :

• Trésorerie tendue,
• Marges réduites,
• Moins de capacité de négociation,
• Et un risque accru de retrait du marché, ce qui réduira encore l’offre disponible.

Augmentation des Litiges Potentiels

Le projet de loi, bien qu’établi dans une intention de simplification, pourrait introduire des zones d’interprétation juridique floues, notamment autour de la rétroactivité, des modalités des baux en cours et des indexations. Ces ambiguïtés risquent d’accroître les différends entre bailleurs et locataires.

Risque d’un effet miroir avec l’immobilier résidentiel

Ce projet n’est pas sans rappeler l’évolution du cadre de l’immobilier d’habitation. En multipliant les contraintes réglementaires et fiscales, la loi ALUR — pourtant justifiée à l’origine pour lutter contre certains abus — a fini par provoquer un désengagement massif des investisseurs.

Résultat : une crise du logement locatif, aggravée par une offre en berne, des loyers plus rigides et un marché sous tension.

Il serait regrettable que l’immobilier commercial suive le même chemin.

L’impact sur l’investissement immobilier et l’économie immobilière

Ce projet de loi aura des répercussions profondes sur l’investissement immobilier et l’économie immobilière commerciale en général. En limitant les garanties locatives, en introduisant la mensualisation des loyers, et en encadrant plus strictement les clauses d’indexation, le cadre législatif devient moins favorable aux investisseurs, en particulier ceux qui privilégient la sécurité financière et la prévisibilité des revenus.

Pour les investisseurs institutionnels ou particuliers, ces changements diminueront l’attractivité des baux commerciaux en tant que produit d’investissement. Les revenus locatifs étant potentiellement moins robustes et plus soumis à des risques de paiement à court terme, cela pourrait réduire l’intérêt pour ce segment, comme cela est delà le cas dans l’immobilier résidentiel.

Un besoin de dialogue, pas de confrontation

Opposer systématiquement les intérêts des bailleurs à ceux des locataires est une erreur stratégique. L’un ne va pas sans l’autre. Un commerce ne peut se développer sans un local adapté. Un propriétaire n’a pas intérêt à voir son bien vide.

Toute réforme qui déséquilibre cette relation risque d’aboutir à une spirale négative :

• moins d’investissement,
• moins d’entretien du parc,
• hausse des loyers sur les actifs les plus demandés,
• et à terme, raréfaction des offres attractives pour les entrepreneurs.

Bien que l’intention du projet soit louable et vise à protéger les locataires ainsi qu’à équilibrer les relations commerciales, les bailleurs vont se trouver confrontés à des défis financiers, administratifs et juridiques non négligeables. Ces réformes fragiliseraient leur trésorerie, accroîtrons leur charge de gestion et réduirons l’attractivité globale du marché. Un dialogue et une consultation entre les parties prenantes sont essentiels pour minimiser les conséquences négatives et assurer une mise en œuvre équilibrée.

André Perrissel

Institut Janus