VISALE : une garantie fragilisée

Cette tribune propose un retour de terrain sur les nouvelles règles de garantie de loyers par VISALE, leurs effets concrets, et les risques économiques et sociaux qu’elles font peser sur le marché locatif et sur l’emploi.

Des évolutions positives à saluer

Certaines modifications du VISALE nouvelle version constituent de vrais progrès et il est important de les reconnaître :

• Des plafonds de garantie réalignés sur la réalité des loyers ;
• La réévaluation des plafonds de garantie, mieux alignée avec les niveaux de loyers réellement pratiqués selon les zones et les typologies de logements, est un signal positif.

Elle permet :

• d’améliorer la couverture des loyers, notamment dans les zones tendues ;
• de rendre le dispositif plus crédible et plus utile pour les candidats éligibles ;
• de rapprocher enfin la promesse théorique de VISALE de la réalité du marché ;
• D’en élargir l’accès pour les salariés de plus de 30 ans.

L’augmentation des plafonds de ressources pour les salariés de plus de 30 ans, désormais fixée à 1 710 € nets mensuels, va dans le bon sens.

Elle élargit l’accès à VISALE à des actifs dont les revenus restent modestes, mais dont la situation professionnelle est pourtant souvent stable.

Autre avancée importante : l’acceptation de VISALE sur les programmes de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) gérés par les opérateurs du logement social.

C’est une double bonne nouvelle pour les candidats, qui bénéficient d’une solution sécurisante sur ce segment intermédiaire ; et pour les bailleurs, qui voyaient jusqu’ici ce parc peu couvert par les outils de garantie.

Ces évolutions vont objectivement dans le bon sens. Mais elles ne suffisent pas à compenser les effets négatifs de certaines nouvelles règles, qui affectent directement la durabilité, la lisibilité et, in fine, l’attractivité du dispositif.

Une garantie limitée à 36 mois : une confiance abîmée

Le principal point de vigilance concerne désormais la durée du contrat de cautionnement :

• elle est limitée à 36 mois ;
• son renouvellement n’est possible que si le locataire est de nouveau éligible à l’issue d’un test ultérieur d’éligibilité.

Or, à ce jour, les modalités de ce test ne sont ni clairement définies, ni encadrées dans le temps, ni véritablement expliquées aux bailleurs.

Une question simple reste sans réponse concrète : que se passe-t-il au terme des trois ans si le locataire n’est plus éligible ?

Cette absence de visibilité crée une incertitude majeure pour les bailleurs. Sur le terrain, nous observons une perte de confiance progressive, des refus de plus en plus fréquents de positionner VISALE sur certains logements ou des arbitrages défavorables au dispositif dans un contexte où le risque perçu augmente.

Dans la conjoncture immobilière actuelle – loyers élevés, raréfaction de l’offre, faible rotation –, les bailleurs ont plus que jamais besoin de lisibilité et de sécurisation dans la durée. Aujourd’hui, VISALE sécurise efficacement les trois premières années, mais n’offre aucune projection claire sur l’après.

Les intérimaires, grands perdants de la réforme

L’un des effets les plus préoccupants du nouveau VISALE concerne les salariés intérimaires. Ceux-ci sont déjà exclus des garanties privées (Garantme, Cautioneo, etc.) et des garanties institutionnelles traditionnelles. Ils voyaient en VISALE leur principal levier d’accès au logement. 

Les salariés intérimaires  sont particulièrement impactés par ces évolutions : la difficulté d’accéder à un logement décent n’est pas qu’un problème social, c’est un frein économique direct.

Dans un pays où de nombreuses entreprises ont structurellement recours à l’intérim pour absorber les pics d’activité et maintenir une gestion souple de leur masse salariale, une généralisation forcée du CDI sur ces postes serait économiquement intenable.

Affaiblir l’accès au logement de ces publics, c’est donc fragiliser un maillon essentiel du marché du travail.

Une pression accrue sur le logement social

Par ricochet, cette situation ne peut qu’accentuer la pression sur le logement social, déjà confronté dans de nombreux territoires à des listes d’attente particulièrement longues, à une saturation croissante des demandes et à un décalage fort entre les besoins et les capacités d’accueil.

En fragilisant un outil comme VISALE, censé sécuriser l’accès au parc locatif privé, on reporte mécaniquement une partie de la demande vers un segment social déjà au bord de l’asphyxie.

Un paradoxe financier et opérationnel

Nous comprenons pleinement les contraintes financières qui pèsent sur l’ALS et, plus largement, sur l’APAGL. Toutefois, plusieurs éléments interrogent.

D’un côté, les plafonds de loyers sont relevés pour rendre le dispositif plus attractif dans un marché locatif privé tendu. De l’autre la durée de la garantie  est réduite et une grande incertitude plane sur le renouvellement au-delà de 36 mois. Ce paradoxe fragilise la confiance, alors même que l’objectif affiché reste l’inclusivité et l’innovation.

Par ailleurs, nous savons que, dans l’ancien modèle VISALE provisionnait dès l’activation de la garantie l’équivalent de 36 mois de loyers par candidat sur un compte séquestre. Les difficultés de l’APAGL ne relevaient donc pas uniquement de la soutenabilité financière intrinsèque du dispositif. Elles tenaient aussi, vraisemblablement, à un manque d’assiduité de certains bailleurs à déclarer la sortie effective des locataires.

En l’absence de déclaration de fin de bail, les fonds restaient bloqués pour une durée indéterminée, pénalisant mécaniquement la capacité du dispositif à fonctionner de manière fluide et pérenne.

Dans ce contexte, il serait pertinent de faire évoluer ce modèle de provisionnement pour éviter une immobilisation excessive des fonds, tout en conservant un haut niveau de sécurisation pour les bailleurs.

Le maillon faible : l’information et la responsabilisation des bailleurs

Un autre levier majeur réside dans la pédagogie et la responsabilisation des bailleurs. Qu’ils soient administrateurs de biens (ADB) ou propriétaires bailleurs indépendants, ils doivent être mieux informés de leurs obligations déclaratives (entrée, sortie, incidents de paiement) et de l’impact concret de leurs déclarations – ou absences de déclaration – sur la soutenabilité du dispositif.

Sans cette sensibilisation renforcée les ajustements techniques apportés à VISALE risquent de produire des effets contre-productifs ; les publics les plus fragiles verront leur accès au logement se réduire encore ; et l’équilibre financier global du système continuera de se détériorer.

Une incitation indirecte à la courte durée

Les évolutions récentes tendent, de fait, à favoriser la location de courte ou moyenne durée  au détriment de la location longue durée, pourtant indispensable à l’équilibre du marché immobilier français.

Pour de nombreux bailleurs – qu’il s’agisse d’ADB ou de propriétaires indépendants –, la sécurisation promise par VISALE n’est plus pleinement au rendez-vous.

Résultat : des réticences croissantes à recourir à cette garantie ; une tentation accrue d’opter pour des locations saisonnières, meublées de courte durée ou plus flexibles ; une restriction supplémentaire de l’accès au logement pour les ménages les moins aisés.

Un exemple concret qui interroge la logique du dispositif

Le nouveau VISALE accepte de garantir pendant 36 mois un couple dont l’un des membres est demandeur d’emploi, l’autre est au RSA, sous réserve que le loyer ne dépasse pas 50 % de leurs revenus. Sur le papier, l’intention est généreuse. Mais une série de questions se pose immédiatement : que se passera-t-il si ce couple ne parvient pas à retrouver un emploi pendant ces 36 mois ? A l’issue de la période de garantie, si le couple est toujours en difficulté, qui assumera la réalité du risque locatif ?

Dans un tel contexte, la confiance risque d’être perdue avant même la signature du bail. Les conséquences peuvent être lourdes, refus de dossier par prudence, renforcement des critères officieux de sélection, éviction, en pratique, de ceux que le dispositif est censé protéger.

Même si l’on affirme que le contrat pourra être revu avant la fin des 3 ans, l’incertitude reste trop forte pour des bailleurs qui, eux, s’engagent souvent sur des durées beaucoup plus longues.

Un marché locatif déjà sous tension

Ces fragilisations surviennent dans un contexte particulièrement défavorable : pénurie de logements locatifs, notamment dans les zones tendues ; locataires qui ne bougent plus, faute d’alternatives abordables ; absence d’avantages fiscaux réellement incitatifs pour l’investissement locatif dans l’ancien ; obligation de travaux souvent autour de 30 % dans le cadre d’une nouvelle acquisition, en lien avec les exigences énergétiques et réglementaires ; délais de construction très longs : entre la visite d’un terrain et la remise des clés d’un immeuble non social, il faut en moyenne 5 à 6 ans.

Sans un VISALE « classique » et stable, bien connu et bien identifié, les agences immobilières elles-mêmes risquent de s’écarter progressivement de cette nouvelle garantie, jugée trop incertaine pour l’avenir de leurs bailleurs. Et, là encore, ce seront les personnes les moins aisées qui souffriront le plus.

Pour un VISALE à la hauteur des enjeux économiques et sociaux

Les constats de terrain que nous dressons appellent, selon nous, à une réflexion approfondie sur l’équilibre à trouver entre sa soutenabilité financière et la sécurisation durable des bailleurs.

Pour que VISALE demeure un véritable outil au service de l’emploi, du logement et de la cohésion sociale, plusieurs pistes mériteraient d’être mises sur la table :

• clarifier et encadrer strictement les modalités du test de rééligibilité au-delà des 36 mois ;
• restaurer une visibilité pluriannuelle pour les bailleurs, cohérente avec la durée réelle d’occupation des logements ;
• adapter le modèle de provisionnement pour éviter des blocages inutiles de fonds, tout en maintenant un haut niveau de garantie ;
• renforcer la pédagogie auprès des bailleurs sur leurs obligations déclaratives ;
• préserver – voire réhabiliter – les atouts du VISALE « classique » qui avaient fait ses preuves en termes de lisibilité et de confiance.

Action Logement, en tant qu’acteur clé de ce dispositif, devrait se saisir rapidement de ces enjeux. Car au-delà des seuls équilibres financiers, c’est bien d’un problème économique majeur dont il s’agit. Sans logement accessible et sécurisé, pas de mobilité professionnelle ; sans mobilité, pas d’adaptation possible aux besoins des entreprises ; sans adaptation, un risque réel de fracture territoriale et sociale accrue.

VISALE a été – et peut encore être – un formidable outil d’articulation entre emploi et logement. À condition de ne pas fragiliser, au nom de l’ajustement technique, la confiance de ceux dont la décision reste déterminante : les bailleurs.

Michel Platero

Institut Janus